Skip to content
Главная | Добросовестный арендатор недвижимого имущества судебная практика

Добросовестный арендатор недвижимого имущества судебная практика

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

Как указано в проекте, в ряде случаев, предусмотренных Законом о защите конкуренции, Земельным и Лесным кодексами, договоры аренды государственного и муниципального имущества могут заключаться только по итогам конкурсов.

Следовательно, судам следует учитывать, что договоры, заключенные без конкурса, являются ничтожными, как и соглашения об их продлении. В то же время, данное ограничение не распространяется на договоры аренды, заключенные до вступления в силу законодательных норм об обязательности конкурсных процедур.

Такие договоры не только признаются законными — они также могут продлеваться на неопределенный срок. Одновременно с этим в проекте постановления Пленума подчеркивается, что добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды п.

По моменту, на который учитывается добросовестность. Означает ли это, что арендатор, утративший добросовестность минуту спустя после заключения этого договора или хотя бы после получения имущества, должен продолжать платить арендную плату исключительно незаконному арендодателю, лишая законного собственника возможности получить законно причитающиеся ему доходы?

Ведь всем понятно, что само по себе появление абз. Стоит признать, что другим резоном появления этого абзаца было и прекращение бытовавшей формальной практики взыскания с арендаторов арендной платы в пользу истинного собственника, несмотря на ее уплату незаконному арендодателю, без учета добросовестности таких арендаторов.

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами: Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате. Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права п.

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения. Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию.

Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации.

Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту. Вспомним общее правило, закрепленное в абз.

Удивительно, но факт! Но как быть, если закон требует заключать договор аренды только на основе открытых торгов?

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам договора аренды здания и сооружения, а именно: Выводы судов по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения 1.

II. Выводы судов по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения

Судебная практика 25 декабря Одним из видов возмездного использования имущества в гражданском праве является аренда.

Несмотря на то, что большая часть спорных моментов в отношении договора аренды урегулирована позициями судов, на практике споров не становится меньше. Рассмотрим одни из последних, освещённых в судебной практике. В период непростой экономической ситуации они представляют особый интерес. В силу статьи ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду статья ГК РФ.

Удивительно, но факт! Следовательно, судам следует учитывать, что договоры, заключенные без конкурса, являются ничтожными, как и соглашения об их продлении.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Между тем истцом не представлено таких доказательств.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе. Заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра Между Дальневосточным отделением Российской академии наук арендодатель и некоммерческой организацией арендатор заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения.

Имущество передано арендатору по акту в удовлетворительном и технически исправном состоянии. В период действия договора аренды истцом с привлечением третьих лиц произведены ремонтные работы по устранению недостатков, которые, по мнению истца, носили скрытый характер, что подтверждается представленными счетами-фактурами, договорами подряда, копиями чеков, платежными поручениями, расходными накладными, расходными кассовыми ордерами.

Письмами истец уведомлял ответчика о необходимости проведения ремонта с целью устранения недостатков арендуемого помещения, затем обратился к ответчику с просьбой вернуть затраченные на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении средства.

В связи с изменением величины коэффициента, применяемого при расчете арендной платы, на основании решения муниципального представительного органа дума города , управление направило в адрес общества предложение о внесении изменений в договор с приложением проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды. Поскольку общество отказалось подписать предлагаемый проект дополнительного соглашения, управление обратилось в суд с настоящим иском.

Удивительно, но факт! Таким преимуществом могут воспользоваться не только действующие арендаторы, но и лица, договор аренды с которыми был расторгнут менее чем за год до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, внес изменения в пункты 3. Суд апелляционной инстанции оставил данное решение без изменения. При этом суды обеих инстанций руководствовались следующим.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут либо изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, приведенных в этой статье.

Отказывая в удовлетворении требований о внесении в договор аренды изменений, касающихся изложения п. Судами признан несоответствующим нормам права довод заявителя о том, что в данном случае установление нового размера арендной платы пункт 3.

Судебная практика

Как следует из п. Таким образом, стороны определили событие, при наступлении которого возникает основание для пересмотра цены договора. Вместе с тем, само по себе включение в договор аренды данного условия не является принятием сторонами сделки на себя конкретных обязательств по безусловному заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Суд апелляционной инстанции указал на несостоятельность доводов заявителя о том, что первоначально договор заключался на 4 года и существенных изменений цен, тарифов и уровня инфляции в данный период произойти не могло, но при увеличении срока действия договора аренды до года данные обстоятельства изменились, чем и обоснованы исковые требования в части изменения размера арендных платежей.

Удивительно, но факт! В соответствии со ст.

Сами по себе инфляционные процессы, увеличение цен и тарифов не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

При этом изменение экономической обстановки, в том числе рыночных цен может происходить не только в период пяти и более лет, но и в течение года. Таким образом, высокий уровень инфляции не является существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для изменения договора аренды, так как на момент заключения договора истец должен был предполагать, что обстоятельства могут измениться, и ставка арендной платы может увеличена.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты, принятые судами первой и апелляционной инстанций, без изменения. Комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Удивительно, но факт! Следовательно, чтобы договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, признавался заключенным, требуется не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить государственную регистрацию этого договора.

Суд апелляционной инстанции отменил данное решение, в удовлетворении иска отказал в полном объеме.



Читайте также

  • Мировое соглашение о возврате долга
  • Какая ответственность за причинение тяжкого вреда здоровью при дтп
  • Выплаты по ипотеке после рождения ребенка